Miguel Pereda: „Wiemy i dziś nie ma ryzyka bańki na rynku nieruchomości w Hiszpanii” :: KPMG

Sektor deweloperski w Hiszpanii jest silny. To prawda, że ​​liczby są dalekie od tych, które widzieliśmy w 2007 roku, ale sektor jest zdrowy. Został zbudowany, sprzedany, sfinansowany, a cena poprawiona. Jest popyt i nie ma problemu nadpodaży.

– Z wyjątkiem kilku miesięcy określonych na początku epidemii, budowa nie została wstrzymana. Był to jeden z sektorów najmniej dotkniętych zawieszeniem. Kontynuowano również biznes i sprzedaż. W 2020 r. wszyscy się spodziewali, ale wizyty trwały – najpierw zdalnie, a później osobiście – i domy sprzedane przed Covid, nawet te zbudowane podczas pandemii, zostały dostarczone. Dynamika była normalna, a sektor odnotowuje obecnie wskaźniki i liczby zbliżone do tych z 2019 roku.

Sektor w ogóle, aw szczególności mieszkania na wynajem, musi zwiększyć podaż. Najlepszym sposobem zapewnienia poprawy sektora, ograniczenia cen i zapewnienia jakości jest posiadanie wysokiej podaży. Mądry rynek i podaż to najlepsze lekarstwo na całym świecie.

„Sektor rejestruje rytmy i liczby zbliżone do rytmów z 2019 roku”

– Tak, dzisiaj mamy napięcie cenowe spowodowane wzrostem cen budowlanych. Im większa podaż, nie ma wątpliwości, że ceny będą lepiej kontrolowane, a jakość poprawiona, co też jest ważne. W końcu to konkurencja reguluje.

– Nie jesteśmy w stanie przeliczyć wzrostów kosztów, które występują w łańcuchu na cenę, ponieważ ostatecznie kupujący rozważa ile zaoszczędził i ile może przeznaczyć na kredyt hipoteczny, jego elastyczność nie jest nieskończona, daleko mu do tego. Fakt, że rozporządzalny dochód klienta z mieszkania spada, ponieważ pozostałe elementy jego koszyka stają się coraz droższe, ma na nas oczywiście wpływ. Zobaczymy, jak daleko zajdzie ta poprawa inflacji, ale jeśli płace nie wzrosną proporcjonalnie, będziemy obserwowali utratę siły nabywczej rodzin prowadzących działalność gospodarczą.

– Brak siły roboczej w liczbie i brak siły roboczej w jakości. Czasami błędnie uważa się, że sektor budowlany nie jest bardzo rozwinięty, ale wymaga wielu specjalistów.

Korporacje są teraz mądrzejsze, podobnie jak podmioty finansowe. Teraz, aby rozpocząć budowę, potrzebujesz finansowania, a aby uzyskać finansowanie, potrzebujesz przedsprzedaży. W tych szalonych latach, które doprowadziły do ​​kryzysu w 2008 r., mądrość mogła nie być dominującą obserwacją w sektorze.

„Im większa podaż, tym lepsza cena będzie kontrolowana, a jakość gwarantowana”

– Najwyraźniej tak nie uważam. Dziś nie ma niebezpieczeństwa bańki mieszkaniowej. Sektor jest cykliczny, z lepszymi i gorszymi czasami, ale bańka pojawia się, gdy balon jest napompowany i balon pęka.

– Teraz żadna z cech, które istniały w 2008 roku. To niestabilność sektora, efektywność systemu i eskalacja cen spowodowały pęknięcie tej bańki i nadal widzimy ogony. Dziś widzimy zdrowszy popyt, sektor jest wyraźnie mniej wpływowy, domy sprzedawane są na wynajem lub sprzedaż, ale nie do zarabiania pieniędzy. Wiele domów zostało sprzedanych i nigdy nie było używanych. To jedna z największych różnic.

Miguel Pereda, przy oknie w siedzibie Grupo Lar w Madrycie.
Zdjęcia: Jose Luis Roca

– Wyciągnęliśmy trzy ważne wnioski: po pierwsze, ceny nie rosną w nieskończoność. Po drugie: wykorzystanie majątku nieruchomościowego, po trzecie spłata finansowania. Uczy się jednostka, uczy się promotor i uczy się bank.

Jesteśmy zaangażowani tylko w działalność związaną z nieruchomościami i chcemy po prostu poświęcić się temu biznesowi. Jesteśmy jednak zróżnicowani. czemu? Ponieważ działamy na różnych rynkach (jesteśmy w Hiszpanii i pięciu innych krajach); Bo dywersyfikujemy produkty (mieszkaniowe, biura, galerie handlowe, magazyny logistyczne), a także dlatego, że dywersyfikujemy działalność: zachęcamy, inwestujemy i zarządzamy.

– W 2021 roku osiągnęliśmy sprzedaż 180 mln przy zysku ponad 20 mln, co napawa optymizmem. Grupa posiada około 14 000 działających domów na różnych rynkach, na których działamy. W tym roku Grupo Lar dostarczył ponad tysiąc domów i zarządza portfelem 3500 milionów aktywów osób trzecich.

Rynek mieszkaniowy jest bardzo dobry. Zdajemy sobie również sprawę, że na rynku hiszpańskim następuje przejście od mieszkań na sprzedaż do mieszkań na wynajem. Hiszpański od zawsze był rynkiem sprzedaży domów i to się stopniowo zmienia.

– Tak, to rozwijający się rynek i stawiamy na to. Obszar ten narodził się w celu rozwoju i zarządzania 5000 domów w głównych miastach Hiszpanii z początkową inwestycją prawie 1000 milionów euro. Sektor ten odpowiada na wyraźną i długoterminową potrzebę w Hiszpanii. Problemu mieszkaniowego w tym kraju rozwiązuje nie tylko sprzedaż mieszkań. Ważne jest również zapewnienie na rynku mieszkań na wynajem w niezbędnej cenie i jakości. Jest to coś, co sektor zaniedbał i teraz reaguje.

– Jest kilka czynników. Pierwszy jest kulturowy. My, Hiszpanie, jesteśmy bardziej wykształceni w kupowaniu niż wynajmowaniu. Drugi odnosi się do niskiego ruchu, który zawsze istniał w Hiszpanii. Ludzie często trenują, pracują i mieszkają w tym samym mieście przez całe życie, a przeprowadzka do domu jest bardzo droga, ponieważ podatki są wysokie. Trzecim czynnikiem jest to, że nasz kraj cierpi na brak dobrej podaży na rynku najmu. Ten scenariusz stopniowo się zmienia. Młodzi ludzie mają dziś inną mentalność, a my też musimy liczyć się z tym, że na zakup trzeba zaoszczędzić 25% lub 30% ceny domu.

„Sektor nieruchomości jest w dobrej kondycji. Jest budowany, sprzedawany, finansowany, a ceny idą dobrze”.

– Wraz z Lar España obsługujemy ponad pół miliona metrów kwadratowych centrów handlowych, które przeszły ogromne testy warunków skrajnych podczas pandemii i przeszły z wielkim sukcesem. Dziś mają stabilną pozycję i są na poziomie obłożenia i sprzedaży sprzed Covid, z bardzo niskim zakresem niewypłacalności.

– W ciągu tych trzech lat na rynek logistyczny nastąpił masowy napływ kapitału, a z innego kapitału promocyjnego przenieśliśmy się do kapitału bardziej instytucjonalnego z ogólnoeuropejską wizją. Trzymamy wspólny projekt W przypadku Centerbridge, ale współpracujemy również z innymi inwestorami, aby pomóc im rozwinąć ich platformę.

– Poza Hiszpanią jesteśmy w Polsce, Meksyku, Peru, Brazylii i Kolumbii.

– Naszą międzynarodową działalność rozpoczęliśmy w 2003 roku w Meksyku, kraju, w którym inwestujemy najwięcej. Potem przyszła Brazylia, a później Peru, kraj o bardzo dobrej dynamice. Są to kraje, w których możemy pracować w bardzo dużych miastach i gdzie rośnie przedział średnich dochodów. W wielu z tych krajów wprowadzono rynek drogi i bardzo tani, ale nie średni segment. Teraz zdajemy sobie sprawę, że ten sektor się rozwija, gdy opanujesz możliwości finansowania.

– Pojechaliśmy też do innych krajów. Ale teraz skupiamy się na Polsce, gdzie znajdujemy pewne cechy, które nas przyciągają. Jest to kraj zbliżonej wielkością do Hiszpanii, Warszawa jest wystarczająco dużym miastem, popyt na mieszkania jest tam zrównoważony i jest to jeden z rynków europejskich, na którym popyt i ceny zachowują się stabilniej, nawet w czasie kryzysu 2008 roku.

Najistotniejsze dzisiaj są te, które mamy z Primonialem dla rynku mieszkań na wynajem oraz z Centerbridge dla rynku logistyki magazynowej. Lar España jest w rzeczywistości świetnym sojuszem z całym rynkiem inwestycyjnym.

– W krótkim okresie pomogło to w rozwoju i pomogło zwiększyć inwestycje, ale nadszedł kryzys z 2007 roku i musieliśmy wracać do koszar, aby się chronić. To, co nadchodziło, było bardzo trudne, a plan nie mógł spełnić wszystkich celów, z jakimi się narodził.

– To był pierwszy raz, kiedy Grupo Lar zaistniał na rynkach notowanych. Doświadczenie było zabawne i wzbogacające. Jest to rynek, na którym obowiązują inne zasady i doprowadził nas do interakcji z inwestorami o różnym charakterze. Skorzystaliśmy z okazji. Byli inwestorzy, którzy chcieli wykorzystać lata ożywienia i nie mieli innego sposobu na podejście do rynku hiszpańskiego. Socimis były pojazdami, które umożliwiły wykorzystanie tej szansy.

Praca jest tak karająca, że ​​może być tylko lepsza. Pandemia wprowadziła karę, która będzie często korygowana. Fakt, że rynek przeszedł pandemiczny test warunków skrajnych, powinien świadczyć o odporności aktywów. Jesteśmy optymistami.

w osobistym kluczu

Uwielbiam wędrować w naturze

Miguel Pereda to miły facet. Uśmiechnięty przyjaciel, gościnny i towarzyski. „Uwielbiam przebywać z ludźmi, wymieniać pomysły” – mówi. Być może dlatego tak bardzo lubi zajęcia, które prowadzi ze studentami w Instituto de Empresa. Rozumie, że kontakt ze studentami wzbogaca go i prowadzi do ciągłego aktualizowania wiedzy. Przyznaje: „Ciągle się uczysz, rozmawiając z młodymi ludźmi”.

Jego wielką pasją w wolnym czasie są podróże w plenerowe, często egzotyczne miejsca, które pozwalają mu na bliski kontakt z naturą. Wiele podróżował do niesamowitych zakątków Afryki, Ameryki Południowej i Kanady.

Jego oczy błyszczą, kiedy mówi, że wspiął się na Mount Kenya lub Kilimandżaro w Tanzanii. Kocha góry. Dla niego jest to po części osobiste wyzwanie, a po części natura, a także atrakcyjność, jaką jest dla niego poznawanie ludzi z innych kultur.

Konkluduje: „Kocham też jeździć na nartach, uwielbiam łowić ryby… Kocham wszystko na świeżym powietrzu!”.

W liczbach:
  • 58 lat historii
  • 180 m² Faktury
  • 3435 mln w folderze
  • 13458 mieszkania w promocji
  • 6 Kraje
  • +250 pracownicy

Dane: 2021

You May Also Like

About the Author: Ellen Doyle

"Introwertyk. Myśliciel. Rozwiązuje problemy. Specjalista od złego piwa. Skłonny do apatii. Ekspert od mediów społecznościowych. Wielokrotnie nagradzany fanatyk jedzenia."

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.